【遊休地などの活用】市街化調整区域の土地は有効活用できるのか？
道を挟んで反対側が市街化区域で、担保となる土地が市街化調整区域の土地を持っている。現状、人に貸しており家賃収入もありますが、担保として適格になりませんかとのご相談を受けました。
市街化調整区域とは何か。
市街化調整区域とは文字通り、土地の開発を自治体自らが制限をかけており、現況以上の開発を行ってはならないという区域となります。制限されている中でも緩和要件もあり、条件を満たせば建物を建てられることもあるようですが、一般住宅の建築に関しては相当ハードルが高いようです。
※各自治体による市街化調整区域内での特別指定区域は除きます。
不動産担保ローンの市街化調整区域の取り扱い
不動産担保ローンが使える不動産としては、市場価値のある土地なのか、流通性が高い地域の土地なのか、建物が建てられる土地なのか等を重視します。そこがクリアできれば担保価値があるとみなされ、不動産担保ローンの利用ができる可能性があがります。
上の相談内容を振り返ると、道を挟んで反対側は市街化区域であり、流通性が高い地域の近くの土地で、家賃収入もあるし市場価値もそれなりにありそうだと思いがちです。
しかし現実としては市場価値としては厳しいと言わざるを得ません。土地は持っているだけではお金を生みませんし、基本的には自宅やアパートを建てる為に購入します。その土地に建物が建てられないとなると、市場価値は一気に下がります。したがって不動産担保ローンの担保物件としては不適格となります。
但しこの事例は、地目が田や雑種地扱いであればの話です。地目が宅地になっていればまた別の話になりますが、田・雑種地に比べれば担保物件としての可能性が少し上がるぐらいにとどめておきます。
いずれにしても市街化調整区域の土地活用に関しては厳しいです。市街化区域内の宅地以外の土地活用に関しましてはこちらをご覧ください。市街化区域内というだけでかなり可能性が広がります。
